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魅力のポイント 
８項目に分け、レンタル収納庫経営の魅力を説明します。
竹中 平蔵 経済財政担当大臣の著書も登場します。
少し長くなってしまいますが、いくつもの長所を
ご理解頂くために、全てお読み頂ければ幸いです。
＊各番号をクリックすると、各項目へ飛びます。 
１．魅力ある収納庫の提供・手軽な経営・費用ロスなしに増設可能な安全性
２．収納に対する潜在的需要と契約期間の長さ
３．極めて少ない投資額・物を預かる倉庫業とは契約で明確に区別
４．高い純利益と利回り(他の用途との相対比較)
５．変形地・極小地・100坪以上の土地(複合的利用)・住居系用途地域でも対応
６．施工期間の短さ
７．他の収納庫との根本的発想の相違・収納物の保全（防犯･セキュリティー）
８．耐用年数20年の理由と意味・・・30～60年後のことなど誰も予測できません
１．魅力ある収納庫の提供・手軽な経営・費用ロスなしに増設可能な安全性
耐用年数２０年、連棟アルミレール乙種防火戸の物置（稲葉製作所提供）に、
■ソフト面（借主との適切な契約内容、火災動産保険のかけ方、事前アンケートで顧客を獲得してしまう方法、段階的督
促状、内容証明の書き方、建築確認の方法、魅力あるチラシ、借地する場合の物権との対抗問題の処理等、
詳しくは、具体化の必要知識をご覧下さい。）
■ハード面（２段棚、床張り、簡易照明、５連フック、アルミ上がりかまち、メキシコ産タイル、安定経営のための看板・チラ
シ、目隠し網張りH2mネットフェンス＆ネット門の安くてオシャレな施工方法等、詳しくは、具体化の必要知識
をご覧下さい。）
両面で付加価値を加え、物置らしさを消して、特にターゲットである主婦層にとって魅力あるレンタル収納庫にし、それに
より安全な経営を長期にわたり実現可能にします。ここでは便宜的に①ソフトと②ハードといった分類をしましたが別の表
現をするならば、①法的側面を中心とした知識と②デザインや商売のセンス ともいえるもで成功するための車の両輪に
あたります。
また、経験上人の出入りがほとんど無いため人間関係のわずらわしさを気にすることなく、電気やガスを引くことも無い
ため危険も少なく、ゴミの管理もいらなく、さらに競争相手も存在しないに等しく、たとえ競争相手が出てきたとしてもお客
様を奪われる可能性は少なく、そのような意味からもアパート･マンション経営よりも手軽でメリットのあるものといえまし
ょう。
さらに、不動産屋さんにお世話にならず、チラシもまかなくとも、魅力ある看板を出しているだけで、少しずつ空待ち予約
が入ってきます。このお客様はアパート・マンションのように住居場所を急ぎ探しているのではないため3ヶ月6ヶ月とか
なり長期にお待ち頂けることが多く、プールすることが可能です。引越しが簡単なことも手伝って、常に空なしの状態に出
来る可能性が高く経営安全性も非常に高くなります。ここで実務上大切なことがあります。それは、看板をきれいにして
おくことです。何だそんなことかと思われるかもしれませんが、不思議なもので看板を新品に取り替えると空待ち予約がた
て続けに入ることが多いのです。
不動産投資は通常長期的で投資額も大きいため多くの方が不安をお持ちになります。レンタル収納庫の場合以下３．で
説明する投資額の低さに加え、費用のロスなく簡単に増設が可能です。例えば地域性から見てレンタル収納庫50庫設置
規模が適切であると当初判断した場合、まず30庫を設置し満室にし空待ち予約をためてから20庫を設置、さらに空待ち
予約がたまれば20庫増設し計70庫にするといった方法が費用ロスなく可能です。４．で説明します高い収益と高利回り
をこのように安心に行える不動産投資が他にあるでしょうか。
２．収納に対する潜在的需要と契約期間の長さ
建設庁の調査によると約６割の方が収納に不満を持っています。特に築５年以上のマンション・小規模一戸建にお住
まいの方や成長過程の子供さんをお持ちの方の収納への不満が大きいといえます。また、大手フランチャイズ（関東近
畿圏に百数十ヶ所）のトランクルーム経営会社のトランクルームがほとんど満室（広告では100％の集客を歌っていま
す）の現状を見てもその需要の高さは明らかです。当社レンタル収納庫もオープン以来、看板を出しているだけで常に
空き待ち予約が入っている状態です。このような潜在的需要は、地域に関係なく市街地であれば全国的に存在するもの
と考えられます。
借りられるお客様の実際の用途は多種多様ですが、聞き取り調査をすると、ただなんでも収納するだけでなく、それに
より管理をし、それにより他の人のために保存し、それにより複数の人が利用し、それにより区別する等の二次的目的を
有している人が多いことです。そして、このことをアピールすることでレンタル収納庫の魅力を高め、安定経営に役立てる
ことができます。残る課題は、これをどこでどのように役立てるかのノウハウとなります。
また、レンタル収納庫は持ちマンションや持ち家の方が住まいの一部の納戸感覚で使われるため、経験上１年に約
１／１５庫の解約が入る程度で、契約期間が長いのも特徴です。アパート・マンションを借りている方の平均賃借期間で
ある３～４年と比べると、かなり長いことになります。
このような収納に対する潜在的需要と契約期間の長さは、レンタル収納庫経営を根本的に安定さ
せてくれるといえま
３．極めて少ない投資額・物を預かる倉庫業とは契約で明確に区別
投資はマンションや上記大手フランチャイズ会社のトランクルーム（鉄骨２Ｆ）の実に約１／５（坪単価）で済みます。単
純計算で利回りを５倍(借入金返済を考慮すれば５倍以上。４．参照。)にするような土地活用の発想の転換など他にあ
るでしょうか！たとえば３０坪、建ぺい率６０％の住宅地を使い１８庫の収納庫を置いた場合、上記の付加価値やH1.8m
ネットフェンス＋門扉、砂利転圧、広告宣伝等加えても、当社の仕入れルートや方式で行えば必要な全費用は約274
万円(坪単価13万×18庫＋その他40万)です。基礎のある建物を建てないため設置費が非常に安く、それにもかかわ
らず付加価値を付加することで収益性を維持できるのが、この手法の最大の魅力です。また、誰もが行っている駐車場
経営と同じ感覚で行えばよいわけですから、フランチャイズに依頼した場合のような高い管理費等も必要ありません。ノ
ウハウさえ身につけてしまえば、この方法による土地活用がいかに安く済むかが、ご理解頂けると思います。
なお、自らの賃貸は宅建免許も必要ありません。また、法的に契約内容と必ず関連付けておく必要があるのですが、
特定の判明した物品を預かりそのための保管保持をするのでなく、賃貸アパートの一部の収納部分と同様、何を収納
するか原則干渉出来ないプライベートな収納スペースという場所を貸すわけですから倉庫業の許可も要らないことにな
ります。
手持ち資金の少ない方、地価や家賃が底探りで大手ゼネコンが倒産危機のなか賃貸マンション・アパート建設のため
長期借金を抱えるのが不安な方には最適な土地活用であるといえます。長期の借入というものはたとえ返済が順調であ
ったとしても精神的圧迫のあるもので、特に先の見通せない時代にあってはストレスで命を削ることになりかねませんか
ら、抱えないことに越したことはありません。
４．高い純利益と利回り(他の用途との相対比較)
例えば、ＪＲ京浜東北線川口駅から徒歩20分、建ぺい率60％、容積率200％の住宅地域にある30坪（10ｍ×10ｍ
正方形）の土地を想定します。建ぺい率、容積率はそれぞれ十分活用するものとし、特別の条件はなく、固定資産税や
修繕等考慮せず概略化します。また、手持ち資金を200数十万円保有しているものとします。なお、60坪の場合は以
下の数値を２倍にして、90坪の場合は以下の数値を３倍にして大体の概要をつかむことが出来ます。
年収益 初期投資 初年借金返済 初年純利益 初年実質利回り（単純利回り）
■レンタル収納庫(１８庫) 1944000 a 274万 e なし 1944000 71％（71％）
■青空駐車場(４台) 624000 b 100万 f なし 624000 62％（62％）
■マンション（鉄骨ALC4階建） 4080000 c 4060万 g 241万 i 1670000 4.1％（10％）
■鉄骨２階収納庫１階駐車場 1872000 d 940万 h 91万 j 962000 10.2％（20％）
■平面概略図はコチラをクリック
想定理由（ａ～ｊ）
a 9000×18×12 b 13000×4×12 c 3DK4戸、85000×4×12 d (9000×13×12)+(13000×3×12)
建物内の通路・階段部分も建ぺい率に含まれますので、レンタル収納庫の場合より敷地面積の約２１％～２８％
にあたるぶん庫数が少なくなります・・・0.6－（0.6×0.65）＝0.21 0.8－（0.8×0.65）＝0.28。これもレンタル収納庫
経営を優位にする大きな要因のひとつです。また、柱・階段により青空駐車場の場合より駐車台数は少なくなります。
これらにより、レンタル収納庫の5倍近くの投資をしても、逆に収益はレンタル収納庫より若干少なくなり、さらに純利
益にいたっては半分以下という結果になります。
e 坪単価13万、(13×18)+40 f アスファルト、フェンス、白線等 g 坪単価55万、（55×60×1.2）＋100
h 坪単価50万、（50×18）＋40 i 3800万、30年、3%、元金定額利共 j 700万、10年、3%、元金定額利共
■ ■ ■ ■ ■
レンタル収納庫は、実に1年強（小規模マンション建設期間程度）で投資を回収し、青空駐車場の3倍以上の収益を
あげ、１０年の借金を抱えて鉄骨2階収納庫1階駐車場にした場合と同程度の収益・2倍の純利益をあげています。利
回りにいたっては実に青空駐車場よりも高くなっています。
他方マンションは、30年の借入という精神的重圧を負いながらも純利はレンタル収納庫より少なくなっており、固定資
産税減のプラス要因や維持修繕管理と借りる方が長期に渡り継続して存在するかどうかという不安のマイナス要因を加
味して考えても、レンタル収納庫に優位性がある結果となっています。
この理由は、①建物を建築するのと違い設置費が非常に安いこと ②明らかな潜在的需要の存在 ③しっかりとした
物置にハード・ソフト両面で付加価値をつけ魅力あるレンタル収納庫の提供をすることの3点による相乗効果にあります。
さらに、レンタル収納庫経営には高額な管理費等も必要ありません。まさに発想の転換の力といえるでしょう。
以上のようにレンタル収納庫は、投資金額がいかに小さく手頃で、利回りが高く、他の投資と比べ相対的に優位である
５．変形地・極小地・100坪以上の土地(複合的利用)・住居系用途地域でも対応
使用する物置(イナバ製作所提供)はサイズも多様なため基本的にどのような変形地でも、すき間地でも、全く日照の
ない場所でも、どんなに騒音のある土地でも、また間口が2ｍ以上、通路としてなら1.0ｍ以上あればどのような小さな土
地でも対応可能です。
また、広さは商圏の関係で5～100坪程度が最適であるといえます。もちろん土地の一部でも良いので、より広い規模
の場合には他の用途との複合的な活用が考えられます。例えば、全てに当てはまるわけではないことを前提にするなら
ば、① 土地の全てをアパート建築に当てずに一部をレンタル収納庫経営に当てれば、固定資産税を大きく下げながら投
資･借入金を大きく下げることで利回り・経営安全性を上げられます。② 土地の全てをレンタル収納庫に当てずに道路と
接した部分だけを駐車場にし駐車場の通路部分をなくすことで、面積有効性を高めると同時にそれぞれの成約率を上げ
ることが可能です。③ 土地の全てをレンタル収納庫に当てずに一部にセルフ門型洗車機を設置することで、レンタル収
納庫の成約率を上げるとともに純利を上げることが可能です。セルフ門型洗車機1台のみの運用は、認知度が低いとは
思いますが需給によっては驚くほどの高い収益性があります。
さらに、営業用倉庫ではないため住居系用途地域でも（建築基準法48条)設置可能であり、また乙種防火戸のため防
火･準防火地域でも一定面積までなら(同61･62･64条)設置可能です。（最終的には、市区役所等にご確認下さい。）
冷静になって日本の住居系を中心とした地域を見渡してみますと、収益性の低い空室の多いアパートや駐車場や空き
地になっている、それも１００坪ぐらいまでの土地がいかに多いかが認識できると思います。そのような土地を持っている
方の話を聞くと、大きな長期の借金を抱えるのが怖いからとか、住宅地の活用方法はアパートと駐車場しかないので、と
いう答えがきまって返ってきます。このような現実はもったいないばかりか、収益性を下げることで地価を押し下げる要因
にもなっていると考えられます。
６．施工期間の短さ
物置は基本的に置くもので、建物を建てる場合のように基礎も電気ガス等の付設も必要ありませんので、1～2日で
設置は終わります。上記の付加価値の付加やネットフェンスの設置を加えても1週間程度で工事は完了します。建物の
建築の場合、工法や規模で差がありますが通常数～十数ヶ月程かかることを考えると、いかにスピーディーで、その間
の金利負担が少なくて済むかがおわかり頂けると思います。
ちなみに、物置は移設できますし、これにより登記できませんので、不動産ではなく動産です。従って、借地してレンタ
ル収納庫経営をした場合でも借地借家法(事業用借地権含)の適用はなく、民法のみ適用されることになります。
７．他の収納庫との根本的発想の相違・収納物の保全（防犯）
いわゆるトランクルーム・コンテナとは根本的に経営発想が違いますが、その違いはこちらをご覧下さい。また、駐車場
はどこにでもあり特に不景気で土地あまりのなか過飽和状態ですが、家財用収納スペースはまだまだ供給不足状態であ
り、収納に対する潜在的需要があるのは確実ですので駐車場経営よりもその経営やお客様の確保は安全で確実だとい
えましょう。
また、お客様の収納物の保全（防犯）は、
① 収納物は家財であり換金価値は少ないため、盗難される可能性は少ないこと。（どのような形態の収納スペースであっ
ても、今まで盗難等にあったというお話は聞いたことがありませんが、その理由の一番はここにあります。)
② しのぶがえし付き高さ２Mネットフェンスで囲み、鍵を２重にする。(入り口門扉に南京錠を１つ付けます。各物置には通
常の鍵に加えてステンレス製の掛け金を付け南京錠を付けます。ここにはピッキングにあわないデジタル式や符合式
の南京錠を設置します。）
③ 貴重品は入っていない旨の表示をする。（表示例 ： この収納庫は家財専用であり貴重品は入っていません）
④ 収納庫自体及び収納物の損害保険に加入する。
⑤ 賃貸借契約内容により法的に責任回避する。
以上⑤段階で経営上は十分であると考えます。弊社では４年間上記の保全で事故やクレーム等は全くありません。トラン
クルーム経営会社の中にはオーナーに高い管理費を負担させて警備会社(警備員が来るまでに泥棒が逃げれば意味が無
く、損害を警備会社が補填するものではない)と契約するところもありますが、借りられるお客様の中には、「あそこまでやる
必要は無いんじゃないか」といって、その分賃料の安い当レンタル収納庫に引っ越ししていらっしゃる方も何人もいますので、
需要サイドの要求からしても実質経営上は上記保全で十分であると考えます。なお、収納庫自体の火災保険は収納庫の
取得原価が安く鉄製品で電気ガス等の火元も無いので保険料は非常に安く、また収納物の現在価値も基本的に安いので
こちらの保険料も非常に安いと言えます。保険に関する考え方や戦略上の契約の仕方はノウハウ内に含まれています。
８．耐用年数20年の理由と意味・・・30～60年後のことなど誰も予測できません
土地の有効利用は高収益の商業地でもない限り、理想として ①いかに少ない投資で、 ②いかに純利益を残し、
③いかに継続できるか、に集約されます。（ただし、大きな長期借入を抱え収益を優先するのか、またはより少ない借
入で純利を優先するのかは、それぞれの人間性や世界観によって異なります。）①は上記３．で②は上記４．で説明済
みです。③についてはこのレンタル収納庫は２０年と想定しています。これはイナバ製作所の関係者から聴取したアルミ
レール物置の耐用年数が20年(多少の手入れは必要です)であること、経験上レンタル収納庫のお客様の使用頻度が
非常に少なく減価しにくいこと、さらに収納のニーズは基本的に人口に比例して存続し続けるはずだからです。
多くの方が経験なさっていると思いますが、物置で一番初めにさびるのが、水がたまりやすくドアの開け閉めで磨耗し
やすい上下のレール部分です。ここにアルミを使用することで物理的耐用年数は格段に長くなっています。さらに鉄板を
厚くして亜鉛アルミメッキをほどこし、自動車と同様の塗装方法を取り入れることで、従来の物置とは比べ物にならない
２０年という耐用年数が期待され、何らかの理由でさびたり曲がったりした部分が発生したとしても稲葉製品は部分交換
が可能なので安心です。また、乙種防火戸採用により防火地域等でもある一定の規模まで設置が可能なこと、連棟で設
置できる物置の種類が豊富なこと、ネジの上からキャップをかぶせるため（弊社ではワックスやグリースをネジ周りにつ
けその上からキャップすることをお勧めしています。）、ネジがさび付きにくく長期間分解移動が可能なため土地活用の
流動性に対応できること等採用する稲葉製品は土地活用の観点からみて多くの長所があります。
また、｢いま、日本の地価は大幅に下落していますが、それでも日本全体の地価の合計はアメリカの約２倍あります。
これが正常だといえるでしょうか。これは重大なことを意味しています。すなわちまだ日本の地価は高すぎる可能性が
あるということです。」(みんなの経済学 ｐ85 竹中 平蔵経済財政担当大臣著 2001年幻冬舎）といえます。地価が下
がれば遅行性はあるものの家賃も下がります。従って長期の借金を抱えての賃貸アパート･マンションの経営など冷静
に考えれば考えるほど怖いことになります。賃料による借入金の返済が根本から狂うことになるからです。２０年３０年
４０年後に地価や物価等の水準がどうなっているかなど誰にも予測はできません。
さらに、｢日本の建物の単価はアメリカの３倍程度だということができます。｣(みんなの経済学 ｐ95)といえます。すな
わちグローバリゼーションと規制緩和の中で建物の価格はこれから大きく下落する可能性が高いということがいえます。
建物の価格が下落すれば当然家賃も下落するか品質の高い建物が供給されるかの道をたどることになります。周囲に
安くて品質の高いアパートやマンションが出来れば、住人は皆そちらに移ってしまいますから、ここでも長期の借金を抱
えての賃貸マンション･アパートの経営は危険があることになります。大手メーカーに手数料を負担して家賃保証をつけ
たとしても、長期的に見れば家賃保証を断わられたり、改装や家賃改定の条件を加えられること、はたまた倒産も否定
出来ません。
品質の高いアパートの話が出ましたが、例えば将来ソーラー技術や家庭風力発電技術等の発展大量生産で電気代
とガス代がかからないアパートが大量に流通する可能性があります。電気代とガス代は家計にとって毎月かなりの負担
ですから、そのようなアパートが隣に出来たら皆そちらに引っ越してしまうことになりかねません。さらに、現在脱ガソリ
ンエンジンの開発が盛んですが電気自動車の充電蓄電技術が発展し、家庭から充電可能になれば、この現象はさらに
進むことになるでしょう。耐用を40年50年見込まなければならない場合、そこまで見通す必要も出てきます。
また、土地に対する固定資産税の負担は1/6や1/3に出来ないまでも個別的に別の角度から節税を考えればよいと
思います。その方法は長くなりますのでこの場では割愛させて頂きます。建物に対する固定資産税は通常の建物と比べ
ると物置の取得原価は非常に安いので低くおさえられますし、一括償却（物置一つ一つが独立して効用を有し一つの取
得原価が10万円前後であることから、減価償却資産とせず36ヶ月で費用配分し固定資産税がかからなくする方法）出
来る可能性もあります。一括償却する場合税務所によって対応が異なることが考えられますので、少なくとも納品書・請
求書・領収書等を製品番号別にしておくことが必要であると考えます。
また相続税対策のために債務を抱えるというのは債務の返済が長期に渡って確実であることが条件ですし、後世に
大きな借金を残すことの是非や前記のように生きている間の精神的圧迫を考えると、慎重に将来の世代設計をしてから
でないと正論とはいえない面があります。また、相続税基礎控除額は5000万＋（法定相続人の数×1000万）ですし、
相続税生命保険金非課税枠は法定相続人の数×500万ですし、債務のある方も多いことを考えますと、相当量の資産
をもっている方にしか対策は必要ないことになります。さらに、売る可能性のある土地に相続対策は厳禁です。
これらの税金に対して一言だけ加えたいのが、市役所や税務署の言いなりになってはいけないということだと思います。
土地の適正な評価には特に土地の個別的要因の判断ミスが現実には多く存在するため減額修正される場合も多いも
のです。おかしいと思ったらご自分での勉強や、不動産鑑定士等にご相談することをお勧めします。
結論を言えば、土地の有効活用のための投資は２０年で十分といえます。２０年後でさえ誰も正確な予測は出来ませ
んし、その予測できないその時点での土地の最有効使用など誰も判断できませんから、高収益の商業地や大規模再開
発地でもない限り、収益性の高い低い投資に抑え、20年後にまた再判断すればよいのではないでしょうか。
